Wer ein Haus oder eine Wohnung ohne Ersparnisse kauft, muss meist einen höheren Kredit aufnehmen. Dadurch steigt die Monatsrate; höhere Zinsen sind ebenfalls möglich. Werden auch die Kaufnebenkosten finanziert, kommt häufig ein weiterer, teurerer Kredit hinzu.
Einen festen Aufschlag gibt es nicht. Die Kosten hängen unter anderem vom Kaufpreis, Ihrem Einkommen, Ihrer Bonität und den Sicherheiten ab. Mit Bonität ist gemeint, wie gut die Bank Ihre Fähigkeit einschätzt, den Kredit zurückzuzahlen. Eine höhere Finanzierungssumme kann die monatliche Belastung deutlich erhöhen.
Was bedeutet ohne Eigenkapital?
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung deckt das Darlehen den Kaufpreis. Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler müssen Käuferinnen und Käufer dabei meist selbst bezahlen. Diese Nebenkosten können laut Verbraucherzentrale bereits rund 10 Prozent des Kaufpreises betragen.
Wer auch die Nebenkosten über Kredite finanziert, spricht häufig von einer Finanzierung über 100 Prozent. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung deckt die Finanzierung im Beispiel sowohl den Kaufpreis als auch die Nebenkosten. Die genaue Quote hängt davon ab, wie hoch die Nebenkosten ausfallen und welchen Wert die Bank für die Immobilie ansetzt.
Wie Zins und Tilgung wirken
Ein höherer Zinssatz verteuert den Kredit. Eine größere Darlehenssumme erhöht die Rate zusätzlich, auch wenn der Zinssatz gleich bleibt. Bei wenig Eigenkapital kommen oft beide Effekte zusammen: Die Bank leiht mehr Geld und berücksichtigt in ihren Kreditbedingungen das höhere Risiko, dass Sie den Kredit nicht zurückzahlen. Für die Nebenkosten kann außerdem ein separater Ratenkredit nötig sein, also ein Kredit, den Sie in Raten zurückzahlen. Dafür zahlen Sie oft höhere Zinsen als für das Baudarlehen.
Die anfängliche Tilgung gibt an, wie viel vom Kredit zu Beginn jeden Monat zurückgezahlt wird. Eine niedrige Tilgung hält die Rate zunächst kleiner, lässt aber mehr Restschuld übrig. Dadurch dauert die Rückzahlung länger und bei der Anschlussfinanzierung bleibt mehr Kredit offen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 Prozent, eher mehr.
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz für den Kredit (Sollzins) gilt. Sie bestimmt nicht, wie lange der Kredit insgesamt läuft. Ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung noch nicht zurückgezahlt, bleibt eine Restschuld, also ein noch offener Kreditbetrag. Dafür muss eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden, also eine neue Vereinbarung über die Rückzahlung dieses Betrags. Liegen die Zinsen dann höher, steigt auch die monatliche Belastung. Eine längere Zinsbindung schafft mehr Planungssicherheit, kann aber einen höheren Zinssatz kosten.
Risiken ohne Eigenkapital
Eine hohe Rate lässt weniger Geld für Reparaturen und unerwartete Ausgaben übrig. Eigentümerinnen und Eigentümer müssen neben dem Kredit laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen, Wasser und Heizung bezahlen. Auch eine kaputte Heizung oder ein undichtes Dach kann das Budget belasten. Wer alle Ersparnisse für den Kauf einsetzt, hat für solche Ausgaben keinen ausreichenden Puffer.
Sinkt das Einkommen durch Krankheit, Arbeitslosigkeit oder eine Trennung, kann eine knapp kalkulierte Finanzierung schnell schwer tragbar werden. Ein Umzug kann ebenfalls zum Problem werden, wenn die Immobilie verkauft werden muss, bevor die Restschuld ausreichend gesunken ist. Reicht der Verkaufserlös dann nicht, um den Kredit zurückzuzahlen, bleiben Schulden zurück.
Bei Kauf oder Neubau können außerdem zusätzliche Kosten auftreten, etwa durch unerwartete Probleme mit dem Baugrund oder kostenpflichtige Sonderwünsche. Ein zusätzlicher Kredit für diese Kosten, eine sogenannte Nachfinanzierung, ist dann häufig teuer oder wird abgelehnt. Wenn vereinbarte Teile des Darlehens nach einer bestimmten Frist noch nicht ausgezahlt sind, können Zinsen für das bereitgestellte, aber noch nicht ausgezahlte Geld anfallen. Diese Zinsen heißen Bereitstellungszinsen. Die Verbraucherzentrale nennt dafür häufig eine bereitstellungszinsfreie Zeit von drei bis zwölf Monaten.
Worauf sollten Kreditnehmende achten?
Entscheidend ist eine Haushaltsrechnung, also ein Überblick über Ihre Einnahmen und Ausgaben. Neben der Kreditrate gehören Nebenkosten, laufende Eigentümerkosten, mögliche Reparaturen und eine Rücklage hinein. Die Finanzierung sollte auch dann tragbar bleiben, wenn eine größere Ausgabe anfällt oder das Einkommen sinkt.
Vergleichen Sie bei mehreren Angeboten neben dem Zinssatz auch die anfängliche Tilgung, die Zinsbindung, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und mögliche Sondertilgungen. Prüfen Sie außerdem, ob Sie die Nebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen oder dafür einen separaten Kredit aufnehmen. Fragen Sie nach der Gesamtrate beider Kredite und danach, wie die Anschlussfinanzierung bei höheren Zinsen aussehen würde.
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist eher tragbar, wenn Einkommen und Beschäftigung verlässlich sind und nach der Rate genügend Geld für Rücklagen bleibt. Lassen Sie sich die Belastung konkret vorrechnen und nehmen Sie sich Zeit für den Vergleich. Seien Sie besonders vorsichtig, wenn Sie unter Zeitdruck unterschreiben sollen oder Ihnen jemand unrealistische Sicherheiten verspricht.